町田市の共有持分、どう売る？買取業者の選び方と損しない売却方法を徹底解説
共有持分とは何か——なぜ「売りにくい」のか
「共有持分」とは、一つの不動産を複数の人が共同で所有している状態のことです。登記簿には「Aさん1/2・Bさん1/2」というように、それぞれの持分割合が記載されます。
共有持分が「売りにくい」と言われる最大の理由は、不動産全体を売却するためには共有者全員の同意が必要なためです。一人でも反対すれば売却は進みません。また、自分の持分だけを単独で市場に出しても、一般の買主からすると「他人と共有する不動産」を購入するメリットがほとんどないため、通常の仲介では買い手がつきにくい状況になります。
こうした事情から、共有持分の売却は「専門知識を持つ業者への相談」が事実上の前提となっています。ただし、業者の選び方を間違えると、相場より大幅に低い価格での買取を強いられることもあります。このコラムでは、町田市で共有持分の売却を検討されている方に向けて、正しい知識と業者選びのポイントをお伝えします。
代表・有村からひとこと共有持分の相談は、「売りたいが他の共有者と連絡が取れない」「相続でいつの間にか共有名義になっていた」「離婚後も元配偶者と共有名義のまま」など、感情面・人間関係の問題が絡むことがほとんどです。まず法的な整理をしてから、売却の判断をすることをお勧めしています。
共有持分が発生する主なケース
町田市でご相談いただく共有持分の問題は、大きく3つのパターンに分類されます。
-
相続による共有名義
親が亡くなり、兄弟姉妹複数人で不動産を共同相続したケース。遺産分割協議が成立していない場合、法定相続分に応じた共有状態がそのまま続きます。放置期間が長いほど相続人が増加し、権利関係が複雑化します。2024年4月から相続登記が義務化されており、未登記のままでは10万円以下の過料の対象となります。 -
離婚による共有名義
婚姻中に夫婦でペアローンや連帯債務を組んで購入した物件が、離婚後も共有名義のまま残るケース。住宅ローンが残っている場合は売却時の残債処理も含めた整理が必要で、元配偶者との合意形成が不可欠です。 -
購入時からの共有名義
親子や兄弟で資金を出し合い共同購入したケース。当初は問題なくても、どちらかが住まなくなったり、相続が発生したりすることで対立が生じます。
共有持分を売却する3つの方法
共有持分の問題を解消するには、主に以下の3つの方法があります。それぞれにメリットと適したケースがあります。
| 方法 | 概要 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 共有者全員で一括売却 | 全共有者の合意のもと、不動産全体を市場で売却する | 共有者間の関係が良好で合意が得やすい場合 |
| 自分の持分のみを売却 | 他の共有者の同意なく、自分の持分だけを専門買取業者に売却する | 共有者と連絡が取れない・合意が困難な場合 |
| 共有物分割請求 | 協議または裁判で共有状態を解消する（現物分割・代金分割・代償分割） | 協議が難航・持分比率の調整が必要な場合 |
3つの方法のうち、最も速やかに現金化できるのは「持分のみを買取業者に売却する」方法です。ただし、買取価格は通常の市場価格より低くなる傾向があります。一方、「共有者全員での一括売却」が実現すれば、最も高い売却額を期待できます。
どの方法が最善かは、共有者との関係・ローンの有無・相続の状況によって大きく異なります。まずは専門家に現状を整理してもらうことが重要です。
買取業者を選ぶ際に確認すべき5つのポイント
「共有持分 買取業者」で検索すると多くの会社が見つかりますが、業者の質には大きな差があります。以下の5点を必ず確認してください。
-
宅地建物取引業の免許番号を確認する
免許番号の（）内の数字が大きいほど、更新回数が多く業歴が長い証明になります。（1）は最短3年以内、（3）以上であれば10年以上の営業実績があります。国土交通省の「不動産業者検索システム」で在籍確認も可能です。 -
共有持分の解決実績が具体的に示されているか
「共有持分対応」と書いてあるだけでなく、具体的な解決実績があるかを確認します。 -
査定根拠を説明できるか
相場より大幅に低い買取価格を提示する業者は、根拠の説明を求めると曖昧な回答になることがあります。周辺の成約事例や持分割合に基づいた計算式を明示できる業者を選びましょう。 -
弁護士・司法書士・税理士との連携体制があるか
共有持分の問題は、不動産売却だけでなく相続登記・税金・共有者間の交渉など法務・税務が絡みます。士業と連携して一括対応できる体制があるかを確認します。 -
「専門買取業者」と「地域密着型業者」の違いを理解した上で選ぶ
これは次のセクションで詳しく解説します。
「専門買取業者」と「地域密着型不動産会社」はどう違うか
共有持分の売却先として、大きく2種類の業者があります。それぞれの特徴と、どちらが自分に向いているかを理解することが重要です。
| 全国展開の専門買取業者 | 地域密着型不動産会社 | |
|---|---|---|
| 強み | スピードが速い・複雑な権利関係に慣れている・共有者不在でも対応可 | 地域の相場を熟知・一括売却の交渉力・税務・登記の連携が密 |
| 弱み | 買取価格が低め（市場価格の60〜80%が目安）・アフターフォローが薄い | 共有者全員の合意が必要・スピードは専門業者より遅い場合がある |
| 向いているケース | 共有者と連絡が取れない・とにかく早く現金化したい・権利関係が極めて複雑 | 共有者と合意できそう・手取り額を最大化したい・相続・税金も同時に整理したい |
多くの場合、最初から専門買取業者に持分のみを売却するより、まず地域密着型の会社に相談して「共有者全員での売却」を試みる方が、最終的な手取り額が高くなります。専門買取業者への売却は、あくまで合意が困難な場合の手段として位置づけるのが賢明です。
代表・有村からひとこと「共有者と仲が悪いから最初から持分だけ売ろう」と考えて相談にいらっしゃる方がいますが、話し合いの仲介をすることで全体売却が成立するケースは少なくありません。私たちは弁護士とも連携しているので、共有者間の調整から入ることも可能です。最終的な手取り額に数百万円の差が出ることもありますので、まずはご相談ください。
共有持分売却にかかる税金と注意点
共有持分を売却した場合も、通常の不動産売却と同様に譲渡所得税が発生します。ただし、共有持分ならではの注意点があります。
譲渡所得税の基本
売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課税されます。所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得として税率が低くなります（所得税15%＋住民税5%）。
3,000万円特別控除の適用に注意
マイホームを売却する際に利用できる「3,000万円特別控除」は、共有持分の売却でも各共有者が個別に適用を受けられます。ただし、自分が実際に居住していた物件であることが条件です。相続した実家を売却する場合は「空き家の3,000万円特別控除（被相続人居住用財産特例）」の要件確認が必要です。
持分のみを業者に売却した場合
持分のみを買取業者に売却した場合は、特例の適用条件が異なる場合があります。事前に税理士への確認を強くお勧めします。
町田市・周辺エリアでの共有持分相談事例
当社にお寄せいただいた実際のご相談事例をご紹介します。いずれも個人情報に関わる詳細は省略しています。
事例1：相続に伴う共有名義の戸建（町田市成瀬台）
- 背景：お母様が他界され、ご兄弟2名で戸建を相続。登記による権利関係の整理に加え、ご兄弟間での遺産分割協議をどう進めるかという課題を抱えてご相談をいただきました。
- 対応：共有者間の合意形成においては、売却価格の妥当性や経費負担の割合がトラブルの原因になりやすい点をご説明。周辺の成約事例をもとに早期に客観的な市場価値を共有し、出口戦略の共通認識を形成していただけるよう整理しました。税務面では「居住用財産の3,000万円特別控除」など特例適用の可否を確認し、提携税理士を交えたシミュレーションをご提案しました。
- ポイント：相続物件は、早期に市場価値と税務の両面を整理することが親族間のトラブル防止につながります。「まだ売ると決めていない」段階からのご相談も承っています。
事例2：夫婦間の名義変更に伴う適正価格の整理（相模原市南区相武台）
- 背景：ご夫婦間での名義変更にあたり、現在の市場価格を客観的に把握したいというご要望でご相談をいただきました。ご主人様名義への書き換えを伴う個人間取引であり、適正価格の設定が求められる案件でした。
- 対応：親族間・夫婦間の不動産取引では、適正な市場価値から乖離した価格設定が贈与とみなされるリスクや、住宅ローン審査への影響が生じる点をご説明。相模原市周辺の成約事例をもとに客観的な査定根拠を提示し、状況に応じた銀行選定も含めてご提案しました。
- 結果：適正価格に基づいた条件整理のうえ、無事ご成約。名義変更に伴うリスクを回避した形で手続きを完了しました。
サンスリーに相談する流れ
共有持分のご相談は、通常の不動産売却より整理すべき情報が多いため、初回相談の段階で丁寧にヒアリングを行います。
① 無料相談・状況のヒアリング
共有者の人数・関係性・ローンの有無・相続登記の状況などをお聞きします。「何から話せばいいかわからない」という段階でも大丈夫です。電話・LINE・オンラインで対応します。
② 権利関係の整理・売却方法の提案
「全体売却」「持分のみ売却」「共有物分割請求」の3つの選択肢について、それぞれの手取り額・期間・リスクを比較してご提示します。
③ 士業との連携（必要に応じて）
相続登記→司法書士、共有者間の交渉→弁護士、税金の試算→税理士と、それぞれ提携先をご紹介します。窓口はサンスリー1社にまとめて対応します。
④ 売却活動・決済・引き渡し
売却方法が決まり次第、仲介・買取いずれの手法でもスムーズに進めます。遠方にお住まいの共有者がいる場合も、来店不要での対応が可能です。
共有持分のお悩み、まずはご相談ください
「相手と話し合えるか不安」「どの方法が自分に合うかわからない」
そういった段階からのご相談を、秘密厳守でお受けしています。
株式会社 サンスリー
（営業時間 10:00〜19:00｜定休日 火・水曜日）
※査定・相談は完全無料。しつこい営業は一切ありません。
※「売るかどうかまだわからない」「いくらになるか知りたいだけ」でも構いません。
よくあるご質問（FAQ）
Q1. 他の共有者の同意なしに、自分の持分だけを売却できますか？
A. はい、法律上は他の共有者の同意なく自分の持分のみを売却することができます（民法206条）。ただし、買い手は専門の買取業者に限られ、売却価格は市場価格より低くなるのが一般的です。まずは共有者全員での売却が実現できないかを検討されることをお勧めします。
Q2. 共有者と連絡が取れない場合はどうすればよいですか？
A. 相続が絡む場合、相続人の所在確認は戸籍や住民票の職権調査で対応できます。提携する司法書士・弁護士と連携して、連絡先の調査・書面による交渉・不在者財産管理人の選任申立てなど、状況に応じた手続きをサポートします。
Q3. 共有持分の買取価格の相場はどのくらいですか？
A. 持分のみを専門買取業者に売却する場合、一般的に市場価格（持分割合に応じた金額）の60〜80%程度になることが多いです。ただし、物件の立地・権利関係の複雑さ・共有者数によって変動します。当社では、市場での一括売却価格と持分売却価格の両方を試算してご提示するため、比較した上でご判断いただけます。
Q4. 相続登記が完了していない状態でも相談できますか？
A. はい、相続登記が未了の段階からご相談いただけます。2024年4月から相続登記が義務化されましたので、早めに対応されることをお勧めします。提携司法書士と連携して、登記手続きと売却を並行して進めることが可能です。
Q5. 住宅ローンが残っている共有名義の物件は売却できますか？
A. 売却は可能ですが、売却代金でローンを完済することが原則です。残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、差額を自己資金で補填するか、金融機関と交渉して「任意売却」を選択する方法があります。いずれも金融機関との交渉が必要なため、早めにご相談ください。
Q6. 離婚協議中ですが、まだ離婚が成立していない段階で相談できますか？
A. はい、離婚前の段階でのご相談も受け付けています。不動産の売却条件（売却額の分配・ローン残債の処理・引き渡し時期など）を離婚協議と並行して整理することで、離婚成立後の手続きをスムーズに進めることができます。
Q7. 町田市以外の共有名義不動産についても相談できますか？
A. はい、相模原市・座間市・大和市・海老名市・厚木市など町田市周辺の神奈川県北部エリアに対応しています。対応エリア外の場合もありますので、まずはお問い合わせください。
参考・出典リンク
監修者情報
公開日：2026年5月15日
有村 隆司
（株式会社サンスリー 代表取締役）
東京都町田市出身。町田市・相模原市エリアにて創業10年以上、累計700名超の売却支援。
特に相続・離婚に伴う複雑な案件を得意とする。
免許番号：東京都知事(3)第98117号
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
提携ネットワーク：弁護士、税理士、司法書士と連携し、法務・税務をワンストップでサポート。
