【ケース別】町田市で離婚×不動産、あなたの状況はどれ？ 失敗しないための判断フロー完全版
離婚における不動産売却が「難しい」本当の理由
こんにちは。町田市・相模原市エリアで不動産売却を専門とするサンスリー代表の有村です。
設立から10年以上、700名を超えるお客様の不動産売却に関わってきた中で、「離婚に伴うマイホームの売却」のご相談は特に多く、そして最も複雑でデリケートな分野です。
離婚における不動産の問題がなぜ難しいか——それは、「不動産という分けられない資産」「ローンというお金の壁」「当事者間の感情」、そして「財産分与などの法律」が一度に絡み合うからです。
通常の不動産売却であれば、売主と買主が方向を揃えればスムーズに進みます。ところが離婚の場合、対立関係にあるかもしれない二者が協力して、数千万という大きな決断をしなければなりません。しかも、精神的にも肉体的にも消耗しきっているタイミングで、です。
その難しさから抜け出せなくなる原因の多くは、実は「自分の状況がどのパターンに当てはまるのかわからないまま、感情やネットの断片的な情報だけで動いてしまう」ことにあります。夫婦で組んだペアローンと、夫の単独名義では取るべき行動が180度違います。売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」かどうかで、今後の人生の選択肢が大きく変わります。
この記事では、町田市・相模原市エリアで実際にサンスリーが解決してきた事例に基づき、よくある状況パターンに分けて、「あなたの場合、まず何をすべきか」を徹底的に整理します。
まず確認！あなたの状況を特定する
4つのチェックポイント
話し合いを始める前に、必ず以下の質問に沿ってご自身の客観的な状況（現在地）を確認してください。ここを間違えると、後から取り返しのつかない金銭的トラブルに発展します。
- 住宅ローンの名義は誰か？ → ①夫婦両方（ペアローン・連帯債務） ②一方のみ ③すでに完済している
- 不動産の登記名義（所有権）は？
①夫婦の共有名義（持分比率は？） ／ ②夫のみ ／ ③妻のみ
※現在の名義は法務局のオンライン登記情報提供サービス等で確認できます。 - 今の売却相場とローン残高の関係は？ → ①売値 ＞ ローン残高（アンダーローン） ②売値 ＜ ローン残高（オーバーローン）
- 相手との協議状況はどの段階か？ → ①売却に合意できている ②まだ話し合っていない ③調停・訴訟に移行している
これらの組み合わせによって、あなたが取るべき行動の優先順位と、相談すべき専門家が変わります。
【状況別】よくある5つのパターンと取るべき行動
先ほどのチェックポイントを踏まえ、ご自身の状況が以下の5つのうちどれに当てはまるか確認し、優先すべき行動を把握しましょう。
【ケースA】ペアローン（夫婦ともにローン名義人）
「夫婦でペアローンを組んで購入しました。離婚したいのですが、どうすれば…」
共働き世帯が多い昨今、最もご相談が増えているのがこのペアローン（または連帯債務・連帯保証）のケースです。ペアローンは、離婚後も二本のローンが継続し、双方に返済義務が残り続けます。「離婚したのだから、家を出て行く自分のローンはもう払わない」という主張は、金融機関には一切通用しません。
どちらかが住み続ける場合、「相手のローン分も自分が引き受けるから名義を変更してほしい」と金融機関に交渉することになりますが、単独の収入で審査をクリアしなければならず、実務上は承認されないケースが圧倒的に多いのが現実です。
【ケースB】夫単独名義・妻が子どもと住み続けたい場合
「町田市内の子どもの学区を変えたくない。夫名義のローンのまま住み続けられますか？」
お子さんの生活環境を守りたいという親心は痛いほどよくわかります。しかし、不動産のプロとしてお伝えしなければならないのは、「夫名義の家とローンのまま妻子が住み続ける」という選択には、時限爆弾のような恐ろしいリスクが潜んでいるということです。
- ローンの支払いが止まり、強制退去になるリスク：元夫が再婚して新しい家族ができたり、転職で収入が減ったりして支払いが滞った場合、家は差し押さえられ競売にかけられます。ある日突然、裁判所から通知が届き、住む場所を失うことになります。
- 元夫が勝手に売却してしまうリスク：名義が元夫である以上、法律上の所有者は元夫です。民法第206条において所有者はその物を自由に処分する権利があると定められており、極端な話、妻子が住んでいても元夫の独断で第三者に売却される危険性がゼロではありません。（共有名義であっても自身の「持分」は売却可能です）
【有村からのワンポイントアドバイス】
もしどうしても住み続けることを選ぶなら、口約束は絶対にNGです。万が一の不払いに備えた取り決めを「公正証書」に残すことが最低条件です。あるいは、妻自身が住宅ローンを組んで夫から買い取る、投資家に買い取ってもらい家賃を払って住み続ける「リースバック」など、名義と権利を切り離す現実的な対処法をご提案します。
【ケースC】オーバーローン（売値 ＜ ローン残高）
「査定してもらったら、売却額よりローン残高の方が600万円も多いです。売れないんですか？」
購入から10年以内の新築物件などに多く見られるのが、このオーバーローン状態です。町田駅周辺や小田急線・横浜線沿線のアクセスの良いエリアであっても、新築時のプレミアム価格が剥落することで、一時的にローン残高が上回るケースは決して珍しくありません。
オーバーローン状態は、そのままでは金融機関が抵当権（担保）を外してくれないため売却できません。解決策は主に2つです。1つ目は、手持ちの貯金や親族からの援助で「不足分を補填して完済」し、通常の売却を行う方法。2つ目が、金融機関の同意を得て売却する「任意売却（にんいばいきゃく）」という専門的な手法です。
法務省が管轄する「不動産競売」にかけられ、市場価格よりはるかに安い値段で叩き売られます。任意売却であれば、市場価格に近い金額で売却でき、残ったローンも無理のない範囲での分割返済に交渉できる余地があります。手遅れになる前にご相談ください。
【ケースD】相手が売却に同意しない・すでに調停中の場合
「相手が家を売りたくないと言い張り、調停になっています。今、動けることはありますか？」
共有名義の場合、相手の合意と実印がなければ不動産を売却することはできません。しかし、「相手が同意しないから今は何もできない」と諦めるのは間違いです。
調停中であっても、水面下で売却の準備を進めることは可能です。むしろ、調停の場では「現在の家がいくらで売れるのか」という客観的な査定書が、財産分与を話し合うための強力なエビデンス（証拠）となります。調停が長引くほど、その間の固定資産税やローンが積み上がり、双方の経済的損失が膨らみます。
【有村からのワンポイントアドバイス】
サンスリーでは、調停で提示するための正式な査定書の作成を行っています。調停で「売却」の合意が取れた瞬間に即座に市場へ出し、最速で現金化できる状態をあらかじめ作っておくことが、生活再建への最大の近道です。
【ケースE】別居中・とにかく早く縁を切りたい
「すでに別居中。少し安くなってもいいから、早く家を処分してすっきり終わらせたいです。」
両者が「売る」という方向で合意しているなら、あとは「時間」と「価格」のどちらを優先するかの選択になります。一般市場で買い手を探す「仲介売却」は、高く売れる可能性がありますが、見学対応などの手間がかかり、期間も3〜6ヶ月程度要します。
一方、とにかく早く終わらせたい場合は、不動産会社が直接買い取る「自社買取」が圧倒的におすすめです。市場価格の7〜8割程度にはなりますが、最短1〜2週間で現金化でき、室内の不用品もそのまま、近所に知られる前にすべてを終わらせることができます。
【実例】サンスリーが解決した
「離婚×不動産」の最新事例
上記のような様々なケースに対し、当社が実際に町田・相模原エリアでサポートさせていただいた最新の解決事例を2つご紹介します。
事例1：財産分与に向けた「客観的な数字」の把握
（調停・協議の準備）
- 物件エリア：東京都町田市原町田（戸建て・築10年程）
- ご相談内容：離婚に伴う財産分与を目的としたご依頼。現状の資産価値を把握するための査定と、実際にご売却に至った際の見込み額という、2つの側面からの提示をご希望。
- サンスリーの対応：財産分与を前提とした不動産整理においては、「客観的な数字に基づく現状把握」が円滑な協議の土台となります。当社では単なる価格提示に留まらず、居住用財産としての価値が十分に保たれている築10年という時期であることを踏まえ、将来的なご売却の可能性も含めた多角的な視点から状況を整理し、ご提案いたしました。
事例2：築浅・こだわり物件の「適正評価と売却」
（価格と納得感の両立）
- 物件エリア：相模原市南区古淵（注文住宅・築10年未満）
- ご相談内容：ご離婚に伴う売却。財産分与や新生活に向けた期限がある一方で、所有者様が「納得できる金額での成約」を最優先に考えていらっしゃるケース。
- サンスリーの対応：築浅の注文住宅は、仕様へのこだわりが「中古市場の相場観」と乖離しやすい難しさがあります。当社では機械的な計算に留めず、大切に使われてきたキッチンの美しさなどの良好なコンディションが、買い手の予算設定にどうポジティブに影響するかを分析。強気の価格設定による長期化リスクを回避しつつ、需要と供給のバランスを冷静に見極めた戦略をご提案しました。
絶対に知っておくべき「税金」と「法律」の知識
離婚時の不動産売却では、以下の制度を知らないと数百万円単位で損をする可能性があります。
① 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）
マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、最大3,000万円までが非課税になる特例があります。これにより、多くのケースで譲渡所得税がゼロになります。
ただし、離婚後に家を出て「住まなくなってから3年目の12月31日」を過ぎて売却すると、この特例が受けられなくなります。売却のタイミングには十分ご注意ください。
（出典：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例）
② 財産分与の請求権は「離婚から2年」で消滅する
「家のことは後でゆっくり話し合おう」と口約束のまま離婚届を出すのは最も危険です。民法第768条第2項の規定により、財産分与を請求できる権利は、離婚成立から2年で時効を迎えます。話し合いは必ず期限内に、できれば離婚成立前に決着させることが重要です。
陥りがちな「5大NGパターン」
どのケースにも共通して、絶対にやってはいけない行動があります。
- 名義とローン残高を確認しないまま話し合いを進める：ここが曖昧なままの協議は無意味です。
- 「離婚したら自然に名義が変わる」と思い込む：名義変更には法的な登記手続きが必要です。
- 口約束のまま離婚を成立させる：前述の通り、請求権には2年の時効があります。
- 査定を受けずに「どうせ売れないはず」と決めつける：無料査定で「現実の数字」を知ることが第一歩です。
- 不動産のまま分与し、税金の落とし穴にハマる：多額の贈与税や譲渡所得税がかかるケースがあります。
地元密着・サンスリーに相談する3つのメリット
町田市・相模原市エリアで圧倒的な実績と信頼を積むサンスリーには、大手にはない強みがあります。
- 弁護士・税理士・司法書士と連携したワンストップ対応
法的な交渉や複雑な税務申告まで、地元の専門家チームと連携して窓口を一本化。たらい回しにされるストレスがありません。 - ご近所に知られない「クローズド売却」の徹底
「離婚で家を手放すことを近所に知られたくない」というご要望に合わせ、チラシやネットに公開せず、当社の抱える購入希望者への直接アプローチのみで秘密裏に売却を完了させることが可能です。 - 町田・相模原エリアに特化した高精度な相場把握
地域密着だからこそ、どのエリアのどんな物件ならいくらで売れるか、最適な戦略を即座にご提案できます。
よくあるご質問（FAQ）
Q1. まだ離婚するか決断していない段階で相談しても大丈夫ですか？
A. はい、大歓迎です。「もし離婚した場合、この家はどうなるのか」「ローンは返せるのか」という現在地の価値把握と、選択肢の整理という段階でご相談にいらっしゃる方は非常に多いです。ご相談内容が外部やご家族に漏れることは一切ありません。
Q2. 離婚調停中でも売却の手続きを進められますか？
A. 調停中に売却が禁止されているわけではありませんが、共有名義の場合は相手方の合意が必要です。サンスリーでは、調停の進捗に合わせて「合意が取れた瞬間に動き出せる準備（査定や販売戦略の立案）」を整えるお手伝いを今すぐ開始できます。
Q3. 元配偶者と非常に仲が悪く、同席での相談や顔を合わせることが難しいです。
A. どちらか一方だけのご相談も承ります。実際、まず奥様（または旦那様）お一人でご相談に来られ、その後必要に応じて相手方との連絡調整や書類のやり取りを私どもサンスリーが間に立って担うケースが多々あります。直接的な接触を避けたいというご希望にも柔軟に対応いたします。
おわりに ——
「今の価値」を知れば、必ず前に進めます
離婚時の不動産問題が果てしなく複雑に感じられる最大の理由は、「自分の状況がどのパターンで、何を最優先すべきなのかがわからない」という混乱にあります。
ペアローンなのか単独名義なのか、アンダーローンなのかオーバーローンなのか。この「状況の特定」と「正しい数字の把握」さえできれば、取るべき次の一手は必ず見えてきます。暗闇の中を手探りで歩くような不安から抜け出すことができます。
「自分たちがどのケースに当てはまるのかさえよくわからない」という段階でも構いません。まずは状況の整理から一緒に始めましょう。秘密厳守・相談無料・しつこい営業は一切なしで、サンスリーがあなたの「次の一歩」を全力でサポートいたします。
【秘密厳守】町田市の住み替え相談・査定依頼はこちら
株式会社 サンスリー
（土日祝も元気に営業中！10:00～19:00 / 定休日：火・水曜日）
※ご家族や配偶者に知られないよう、個人名や携帯電話へのご連絡も可能です。
※今の段階で売却の決断を迫ることは一切ありません。まずは客観的な状況整理としてご利用ください。
参考・出典リンク
監修者情報
公開日：2026年3月24日
有村 隆司
（株式会社サンスリー 代表取締役）
東京都町田市出身。町田市・相模原市エリアにて創業10年以上、累計700名超の売却支援。
特に相続・離婚に伴う複雑な案件を得意とする。
免許番号：東京都知事(3)第98117号
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
提携ネットワーク：弁護士、税理士、司法書士と連携し、法務・税務をワンストップでサポート。
